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房地产项目收购的操作流程、步骤

发布日期:2020-04-28 12:32:56   |   浏览次数:1712   来源:孙林晶/特发地产公司

一般而言,规范的房地产项目公司收购包括四个步骤。

一、签订意向书或框架协议

在收购方与转让方达成初步收购意向后,双方宜签订意向书或框架性协议,明确双方的合作意愿,初步约定双方在意向收购阶段的权利与义务。一般而言,主要约定两个方面的内容:()在意向收购阶段,双方尤其是转让方不得就项目收购事宜与其他方进行接洽、谈判、签约;()双方应对在合作过程中尤其是尽职调查阶段获悉的对方的商业信息保密。

二、尽职调查

在项目公司收购过程中,对于股权转让方而言,通常情况下其倾向于仅向受让方展示公司及项目良好的经营状况与市场前景。但是,受让一个项目公司的股权,即意味着接受该公司的全部资产(剥离资产除外)、债权债务、潜在风险等。因而,受让方必须尽可能地了解项目公司及项目的历史、现状与将来,发现项目公司及项目可能存在的风险与障碍。所以,受让方在签订意向书或框架协议后,应进行详尽的法律与财务尽职调查。

(一)进行法律尽职调查,可最大限度地了解目标公司的经营状况与法律风险,包括以下几种1、收集、审查目标公司提供的书面文件。2、向目标公司管理层、普通员工调查了解有关信息。3、查看目标公司与房地产项目的现场状况。4、向有关政府部门调查并获取书面文件。5、依据国家与地方相关法律、行政法规、地方性法规、部门规章及规范性文件(以下简称“法律法规”)的规定进行法律分析。

(二)尽职调查一般情况下宜要求转让方提供以下几大类材料(以下所列资料仅为摘要)1、目标公司基本情况;2、治理结构与人事管理情况;3、资产(权益)、负债情况;4、纳税情况;5、房地产项目情况;6、重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项;7、其他。

房地产项目公司的收购,其着眼点在于项目公司拥有的房地产项目,因而尽职调查最重要的是对房地产项目的合法性作出判断,主要审查其获得的政府批件是否齐备。

一般而言,开发房地产项目应获得计划主管部门的立项批复,规划部门的设计方案审定意见、用地规划许可、工程规划许可,土地管理部门的国有土地使用证,建设主管部门的施工许可,房管部门的销售许可。如系集体土地转为国有土地,则存在征地与拆迁补偿问题,应审查征地手续是否齐备,补偿问题是否已达成协议并落实。

若通过尽职调查发现项目存在根本性且无法克服的缺陷,如项目公司不拥有对应的土地使用权,或土地使用权系违法取得,或项目规划严重违反国家与地方的整体规划,或严重资不抵债等,则宜放弃收购行为。

但在房地产市场上,大量项目存在局部性、手续性的暇疵与障碍,尤其在某些房地产市场管理尚不健全的地区。包括:征地补偿手续不齐全、不规范;早已签订土地使用权出让合同甚至已办理国有土地使用证,但尚未交清土地出让金;项目规划与整体规划略有不符之处;已开工但尚未取得施工许可;已销售但尚未取得销售许可等。这类项目,风险确实存在,但如未构成根本性障碍,且当地政府主管部门认可补办相关批准手续,也可继续收购行为,但宜要求转让方及项目公司在收购完成前完善相关手续。如未能作到,或因该等障碍给受让方或项目公司造成损失,则相应扣除股权转让金或要求转让方承担违约责任。

三、制作并签订股权转让合同

股权转让合同是房地产项目公司收购中的操作纲领与关键所在,该合同应将收购中所涉及的方方面面问题囊括进去,最大限度避免收购方风险。一般情况下至少应包括:

(一)股权转让方向受让方提供的关于项目公司及房地产项目的介绍、资料如实披露了项目公司的财务状况和经营状况,保证未隐瞒、遗漏目标公司的任何对外负债。(二)除股权转让方已书面披露者外,项目公司不存在诉讼、仲裁等纠纷,目前亦不存在发生诉讼、仲裁等纠纷的可能。(三)项目公司近年来未被行政部门处以行政处罚,在可预见的限度内,亦无被行政部门处罚的可能性。(四)除股权转让方已书面披露者外,项目公司已按规定足额缴纳各项应纳税费,不存在欠缴税费情形。(五)股权转让方已足额按照其所认缴的出资额向项目公司履行出资义务,且无抽回出资之情形。(六)付款安排。(七)股权转让涉及工商变更手续的办理。(八)公司治理与员工的安排。(九)资产剥离。(十)债权债务重组。(十一)股权转让方提供的担保或担保性措施。(十二)过渡期转让方及项目公司的行为限制。 (十三)资料移交。(十四)违约责任。(十五)政府行为及不可抗力。(十六)其他安排。

四、股权与资产交割

股权转让合同签订后,下一步的工作就是落实股权转让合同中的各项安排,支付股权转让金,在约定的时间内办理股权转让的工商变更手续,同时进行资产清点与交割。

值得注意的是,过渡期期间为避免转让方在这一阶段转移资产、文件,也为先期了解项目公司运营状况,方便后期的公司接收工作,受让方宜在项目公司派驻财务与管理人员,监控项目公司的运营。