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碧桂园小镇模式研究及对特发地产的借鉴思路

发布日期:2019-03-20 10:29:58   |   浏览次数:2488   来源:朱睿/特发地产公司

碧桂园小镇模式研究及对特发地产的借鉴思路

朱睿/特发地产公司


一、后城镇化时代的经济形势及行业变化

2030年我国城镇化率将达到70%左右,约有10亿人生活在城市。快速发展的城镇化过程在带来城市用地不断向外扩张、人口不断向大城市集中等现象的同时,也必然伴随着环境恶化、用地紧张、交通拥堵、房价高企、生活成本增加等“城市病”的日益加剧。疏解大城市人口、环境和交通压力,这成为未来中国城镇化和社会经济持续发展所必须解决的重大问题。

聚焦地产行业,经济步入新常态,下行压力加大,宽松财政、货币政策,加大社会投资力度,稳定房地产业、积极创新等诸多举措协力。从全国商品房销售额、房地产企业前100榜单及上市房企净利润率等,可以看出,房地产销售维稳、基本触及顶部、市场向品牌企业集中、开发利润持续压缩、持有型物业占比提升。

因此,在宏观环境鼓励服务创新、促进企业加强合作共赢的背景下,由于市场环境的变化提出了新的挑战,国家经济发展导向支持,需要特发地产将自己的优势输出,在扩大规模,稳定经营的前提下形成新的可持续发展的经营增长点;房地产市场结构进入存量时代,资产管理与产业地产成为企业新关注点, N+地产需求及高专业要求特发地产将自己的专业和资源平台输出,形成与市场其他企业合作的吸引点,拓展项目获取渠道。

二、标杆企业产业地产模式研究

2016年8月,碧桂园发布产城融合战略,启动科技创新智慧生态小镇计划。碧桂园科技小镇“1+N”的发展模式,即1个重资产平台加N个轻资产平台,共同形成大生态。碧桂园自身持有重资产,为凤筑巢,培养企业成长。一般选址在一线城市的周边和二线城市的周边重要区域。2018115日,位于广州增城朱村、凤岗村的A17026A17027两宗商住地块的两宗商住混合用地出让,两块地总占地高达22。4万平方米,总建筑面积约45.7万平方米,以总价39亿元被广州市碧城科技投资公司投得。2018228日,增城朱村、凤岗村再次有地块公开出让。该地块占地面积13.84万平方米,总建面24。63万平方米。最终,广州碧城以20。62亿元底价,再次斩获朱村凤岗村地块。这三宗地块,构成了富士康科技小镇的一期项目。值得注意的是,广州碧城的四名股东分别为:富士康50%、碧桂园25%、广州市财政局15%,广州市增城区国有资产监督局10%。针对以上案例,可以做如下经验总结:

(一)与优质的生产企业(行业龙头)合作,有助于项目的获取和后期产业引入运营;保障主导产业落地开发企业可通过整合企业自身相关资源形成小镇产业发展核心战略联盟,为小镇产业顺利发展搭建主导产业资源平台。

(二)在土地获取的过程中,地产开发公司与产业龙头可以相互支撑,各发所长,富士康通过碧桂园实现土地的快速开发,碧桂园则通过引入富士康,实现实质上的“勾地”。

(三)整个项目的土地获取、开发建设环节,都是通过成立合资公司的形式进行操作,真正意义上做到互利互惠。

(四)产城结合的项目,要积极与政府开展各种形式的合作,打消政府对于“小镇”项目仅是一锤子买卖的顾虑,实现长远可持续发展。

(五)对小镇进行产业导入时,可参考国家战略产业规划和地方产业发展规划,并充分考虑区域产业转型升级的需求以及开发企业自身资源条件,从而进行小镇产业的筛选及主导产业的确定。

三、N+地产目标下的战略分阶段升级策略

(一)公司内部版块梳理。特发地产从2016年开始,积极探索“N+地产”的产业园区建设模式。目前已建立与普洛斯(全球最大的物流企业)、天安骏业(中国产业园运营服务标杆企业)、中国瑞林(江西省冶金行业重要国企)等外部专业单位,以及特发信息、小梅沙旅游等兄弟企业优势互补,抱团取暖,合力出击,积极开拓“N+地产”项目资源。

(二)标准化产品包建设。特发地产N+商业模式:股权合作发展思路,以地方政府和区域内的龙头企业为管理输出对象,通过四大业务模块(物业管理+土地获取+产业引入+园区运营)实现园区运营服务平台的打造。盈利模式则分为六个阶段:1、土地获取:成立合资公司从事项目获取工作,以低价获取土地,获得溢价空间,实现轻资产运营;2、园区开发:发挥特发地产的专业优势,主导园区规划建设,通过园区配套住宅的销售收入,快速回笼投入资金;3、产业导入:与普洛斯、中国瑞林等有行业龙头企业合作引入产业资源和上下游关联公司,双方对导入企业的税费和产业补贴进行分成;4、管理运营:和天安骏业、灵狮等在园区运营领域的标杆企业成立运营公司负责园区的招商运营;5、针对入驻企业员工的配套服务,将园区从传统意义上的办公场地升级成为生活+工作+娱乐三位一体的生态圈;6、结合国内目前的“双创”形式和政策支持,开辟创业孵化平台,实现园区和企业的共同成长。

(三)城市扩张及项目选择策略。建造为以产业为核心,以项目为载体,生产、生活、生态相融合的特定区域,促进产城融合,打造智慧型枢纽型创新创业新社区。其中,科技小镇作为主要载体形态,选址在一线城市周边和强二线城市(主要定位在粤港澳湾区城市及省会城市),占地不超过2平方公里,合理控制单项目的规模和投资总量立足城市或片区的强势产业集群,“坚持产业先行,地产为产业服务”。通过“庞大的产业资源+成熟的地产经验+雄厚的金融平台+丰富的应用场景”组成四合一的模式,真正做到“以产兴城”,推动实体经济发展。